주택 보험

주택보험은 주택의 구입과 동시에 갖게 되는 것으로 크게 화재나 기상 재해로 부터

건물에 대한 보상이 기본이며 도난과 그 밖에 개인 책임보험까지 포함되어 있는

광범위한 보상 범위를 갖고 있는 보험이다. 따라서 이는 개인 재산 보호의 기본이

되는 보험이다.

 

I.보상(Coverage) 종류

 

보험 약관을 살펴보면 거기에는 Coverage A, B, C, D, E, L 그리고 M이 있다.

 

1. Coverage A는 건물 그 자체(Dwelling)을 보상하는 항목으로 가장 처음 명시되어

있으며 보험 금액을 산출하는 기본이 되어서 정확히 계산하는 것이 중요한 일이며

회사에 따라 부족하게 계산되거나 자연 재해와 같은 대규모 피해로 추가 건축

비용이 불가피 할 때를 대비해서 추가 보상(Extended Coverage)까지 갖고 있는

것들도 있다. 회사 마다 산출 방법이 다소 차이가 나지만 대부분 비슷한 금액이

결정되지만 때에 따라서 은행의 요구에 따라 실질 재건축 비용 이상으로 가입이

불가피 할 경우도 발생한다. 가령 대지에 비해 너무 작은 건물이 있거나 부동산

가격이 높은 지역에 낡은 주택을 구입하는 경우 종종 발생 되지만 일리노이

주에서는 재건축 비용 이상으로 보험에 가입하는 것(SB3077   LRB093 19713 LCB

45454 b/AN “ACT Concerning Mortgages”, http://www.legis.state.il.

us/legislation/93/sb/09300sb3077.htm)을 금지하고 있다.

 

2. Coverage B는 부속 건물(Other Structures, Appurtenant)로 가입 건물 이외에

있는 별도의 건물을 뜻하는 것으로 부속 건물의 유무에 관계없이 대부분 Dwelling의

최소 10%가 기본으로 들어가 있으며 가입자의 요청으로 추가도 가능하다. 대부부의

경우 따로 떨어진 주차건물이 대부분을 차지하며 때에 따라서 창고가 여기에

속하기도 한다. 단 보험료 절약을 위해 삭제 하여도 보험료에는 아무런 변화가

발생하지 않는 항목이다.

 

3. Coverage C는 개인 재산(Personal Property)으로 가구나 가전제품 등 주택

안에 있는 이동이 가능한 물품들이 포함된다.. 고가의 예술품, 귀금속류, 모피제품

혹은 골동품 등 특별한 항목들은 그 상한선이 정해져 있어 높은 보험 가입을 원하는

경우는 반드시 감정서를 첨부해서 보고하여야 도난과 화재 등으로  손실에서 보상을

받을 수 있다.

 

4. Coverage D와 E는 임시 거주비용(Fair Rental Value)와 추가 거주 부담금

(Additional Living Expense)으로 동일한 항목에 처리 되는 경우가 자주 발생하며

각각 최소 Dwelling Coverage에서 10%씩 이상을 갖게 되는데 대부분 회사에서

충분한 보상을 원칙으로 하는 보험상품을 갖고 있다.

 

5. Coverage L은 책임 보험(Personal Liability)으로 보통 $300,000이 가장 많이

책정 되 있지만, $100,000 혹은 $500,000 역시 자주 보는 항목이다. 이는 보험 가입

시 등록한 가족의 개인 혹은 주택과 연관된 일로 타인에 의해 소송을 당할 경우 법정

소송료를 보상해 주는 항목이지만 Home Base업무 목적의 책임 보상은 별도로 보고

후 허가받은 것에만 제한한다.

 

6. Coverage M은 방문자 치료비(Medical Payments)로 가입자 주택 내에서

발생하는 사소한 사고로 응급실 사용료를 보상하는 항목으로 보험 계약에 등록

되어있는 거주자는 이 보상에서 제외가 된다. 대부분 $1,000이나 $5,000을 택하지만

주의해야 할 것은 이처럼 작은 클레임 역시 Claim기록에 남는 것이 흠이다.

 

II. 일반 상식

 

주택 보험은 각 주 별로 독립적인 상이한 법에 따라 조금씩 다른 형태와 보상 조건을

갖는다. 그러나 주택 보험에는 가입자 측면에서 크게 세가지가 보호되다. 첫번째는

순수한 의미의 건물 보험이다. 화재나 자연 재해 혹은 인위적 파괴 행위 등으로 건물

피해를 보상 받기 위함이다. 두번째는 부동산에 속해있는 재산(Business Personal

Property or Personal Property) 즉, 건물 관리나 운영에 사용되며 건물과

영구적으로 부착되지 않은 운반이 가능한 시설이나 물건들이 포함된다. 여기에는

비즈니스 보험에 건물 이외의 비품에서 상품까지 다 포함 되기도 한다. 마지막으로

최근 가장 빠르게 그 보상 액수가 급증하는 것이 책임보험(Liability)이다. 상대방이

건물주나 그의 가족들을 상대로 소송을 하는 경우 보상되는 되는 조항이다.

 

1. 건물(Building, Dwelling)보상은 건물이 완전 파손되었을 때 재건축 비용을

계산해서 최고 보상 한도액을 정하며 이것이 보험료를 계산하는데 가장 큰 영향을

준다. 때에 따라 보험료를 줄이기 위해 부동산 보험계약 시 재건축 비용을 무리하게

낮은 액수로 책정하면 피해 보상 시 보험 회사에 의해 다시 계산되어 가입된 재건축

비용과 실질 재건축 비용을 비율로 계산해 피해액에서 가입된 만큼만의 비율로

보상금이 지급되는 것이 원칙이다. 가령 $300,000이 있어야 재건축이 가능한 건물을

$150,000만 가입하는 경우 부분적으로 건물이 파괴 되었을 때 가령 $50,000의 건축

비용이 든다면 보험을 전체의 1/2만을 가입하였으므로 $50,000의 1/2인 $25,000만이

보상 되어진다. 결국 충분한 보상이 이루어지지 못한다.

 

2. 재건축 비용을 계산 할 때는 따라서 두 가지 방법을 따르는데 신축 비용 보상

(Replacement Cost)과 현 시가보상(Actual Cash Value)이 있다. 전자의 경우는

사용 년 수에 대한 감가상각(Depreciation)이 없이 계산이 되므로 동일한  건물

구조로 새 건물을 건축하는 비용으로 가입자에게 유리하며 후자는 감가상각을

하므로 오래된 건물의 경우 보상 액수가 기대에 못 미칠 때가 발생한다. 따라서

보상이 충분히 이루어지지 못할 가능성이 높다. 특별히 은행에서 융자를 하지

안거나 적은 액수만 융자 할 때와 건물주가 보험에 관심이 없는 경우, 다시 말해서

보험의 목적을 잊고 보험료의 절약에만 우선 일 경우이거나 혹은 지역적으로 부동산

가격이 건축 비용에 비해 터무니 없이 저렴하게 구입되는 경우에는 후자를 택하게

된다. 하지만 권장 할 방법은 결코 아니다.  추가 신축비용 보상이 보험상품에 따라

이미 포함된 것이 있으므로 반드시 확인한 뒤 계약을 하여야 최종 보상범위가

확실해진다.

 

3. 오래된 건물은  일반적으로 새 건물에 비해 높은 보험료가 책정된다. 그 이유는

낙후된 시설로 지속적인 자연 마모가 큰 피해로 연결되기 때문이다. 낡은 전기

배선의 누전사고, 오래된 지붕의 우박 혹은 누수사고, 오래된 금속성 싸이딩의 우박

피해, 상하수도, 가스 배관시설의 누수, 누출사고에 오랫동안 정비 소홀로 화재나

기타 동파의 원인이 되는 냉난방 시설까지 최근에 교체 된 것은 반드시 보험 계약

시에 명기해야 추가로 할인 혜택을 적용 받을 수 있다.

 

4. 지진(Earthquake, Land Tremors, Landslide, Mud flow, or Other Earth

Movement)은 주택 보험에 자동으로 포함되어 있지 않다는 것을 기억하고

넘어가야 된다. 지진 보상 경우는 특별한 지진 지역을 제외하고는 대부분 지역에서

특약(Option)으로 추가가 가능하게 되어 있어 가입자가 원하는 경우에 만 추가되는

조항이다. 특별히 중서부 지역에서는 지진 피해가  거의 발생하는 경우가 없으므로

대부분이 선택하고 있지 않으며 은행에서 역시 이를 강제 조항으로 규정하고 있지

않은 관계로 보험 가입자의 관심 밖에 일이지만 반드시 기억해야 하는 것은 지진과

같은 지반붕괴현상으로 일어나는 피해에는 보상 받을 수 없다는 것이다. 이와

비슷한 특약범위에는 암반 운동, 지하수나 광산활동 등의 지반 붕괴도 포함 있다.

 

5. 홍수(Flood)의 경우는 매년 약 $2 Billion의 재산 피해가 발생하여 세금

납세자들의 피해 부담을 덜어주기 위해1968년에 “The National Flood Insurance

Program” (NFIP)이 만들어 졌으며 1983년 부터 일반 보험회사를 통해 가입되고

있다. 은행에서 융자를 하기 이전에 구입하려는 부동산의 홍수 지역 여부를

확인하는 절차가 있으므로 설령 부동산 계약 시 확인 하지 못 했더라도 융자 시

대부분 그 피해 가능 지역 유무를 자연스럽게 알수 있게 된다. 만약 홍수지역 내의

부동산 취득 시 은행 융자에 반드시 주택보험과 같이 동시에 필요한 보험이며

이것은 부동산 보험과 별도로 홍수 보험(Flood Insurance)을 가입해야 만 하는 이중

부담이 된다.

 

6. 건물 부속 재산(Personal Property)은 개인 주택보험에서는 가구와 가전 제품

등의 개인 자산이 해당되며 임대용 부동산의 경우 사무실 비품 혹은 청소 도구 등

건물주 재산이 여기 속하며 부동산 구입 목적이 임대업이 아닌 일반 사업인 경우는

그 비즈니스 재산이 여기에 속하게 된다.

 

7. 책임 보험(Personal Liability)은 주택에 거주하는 가족 혹은 건물주를 제외한

타인 또는 기관, 단체로 부터 받는 법적 소송 배상액이나  치료비를 보상해 주는

항목으로 충분한 가입이 권유 되는 항목으로 주로 개인 주택의 경우 $300,000과

상업용 건물에는 $1,000,000을 기본으로 하며 더 높은 선택의 경우에도 보험료 상승

폭은 미미하다. 최근 법원 통계 자료를 살펴 보면 그 보상 금액이 급증하고 있는

추세이므로 보다 높은 보상 한도액을 선택하는 것은 물론 우산(Umbrella)보험으로

전체 보상한도액을 상향 조정하는 것이 권장된다.

 

8. 할인 종목으로는 안전 잠금 장치 할인(Protective devices), 연장자 할인(Mature

homeowners), 집안 내부 인스펙션 할인(Home Inspection), 비흡연자 할인(Non-

smoker), 종합보험 할인(Auto, Home & Life/Multiple policies), 새집 할인(New

home), 화재 단열재 할인(Fire resistant building materials)등이 있어  잘 이용하면

상당히 많은 절약이 가능하다.

 

III. 잘못된 상식

 

1. 보험과 저축을 혼돈하여 보험을 저축처럼 사용하려는 경우가 가끔 발생한다.

보험이란 평소에 일정 금액을 여러 사람들이 한 곳에 모아 두었다가 예측하기 힘든

미래의 사고나 재해로 부터 재정적인 지원을 받는 안전 장치이다. 저축은

경제적으로 여유가 있을때 미래에 계획된 일을 이루기 위해 한번 혹은 지속적으로

자금을 적립하는 행위이다.  예를 들어 주택의 관리 태만으로  벽에 물로 인한 작은

얼룩 피해를 받았을 때 주택의 상태를 미리 점검하면 어느 정도 막을 수 있다. 만약

이런 경우 보험을 사용하게 되면 적은 액수의 보상이 가입자에게 차후에 불이익이

돌아가게 될 수 있으므로 보험을 사용하는 것보다는 계획적 관리가 바람직하다.

정규적으로 계획을 세워 저축을 하고 이것으로 수리를 하면 자연 마모가 큰 피해로

번지는 것을 사전에 막을 수 있다.

 

2. 홍수(Flood)와 하수도 역류(Drain coverage or Backup of Sewers or

Drains Coverage)를 흔히 혼돈하여 이해하는 경우가  많다. 홍수는 집 밖으로

부터 강우에 의해 물이 집안으로 침투해 들어오는 현상이며 이는 단지 홍수

보험으로 만 처리가 가능하며 하수도 역류는 특별히 지하실이 있는 미국 주택에

하수을 밖으로 보내는 펌프(Sump Pump)에 고장 혹은 장시간 정전으로 작동하지

않아 물이 지하실에 고이는 현상을 말하며 이는 반드시 부동산 보험 가입 시

확인해야 할 사항이므로 과거의 그 주택에 관한 보험 기록을 참고하며 현재의

상태를 점검하면 가입의 중요성을 판단할 수 있게 된다. 가능하면 주택 구입 시

펌프의 베터리를 새 것으로 교환하고 정규적으로 충전 상태를 점검하며 2-3년에

한번씩 교체하는 것도 큰 피해를 막는 방법 중 하나이다. 참고로 현재 주택 보험

보상 중 가장 자주 Claim하는 항목 중 하나로 가장 가격이 높게 책정되는 특약 중

하나이지만 반드시 확인 해야하는 항목이다.

 

3. 이리노이주 정부 부동산 보험(IL Fair Plan Association)은 주 정부 산하의 기관이

아닌 약 500여개의 부동산보험 회사가 후원하는 비영리기관으로 일반 보험시장에서

가입이 불가능한 보험 가입 희망자들에게 보험을 제공한다. 따라서 일반적으로

보험료가 높아서 일시적으로 주로 1-2년을 가입한 뒤 적정 자격이 되면 다시 일반

보험사로 이동하게 되는 통로 역할을 한다. 하지만 이 보험 역시 가입 요건이 정해져

있는데 중요한 것은 이전에 클레임 되었던 원인이 완전히 보수 되어야 한다.

수리하지 않은 상태에서는 Fair Plan역시 가입을 거절하게 된다.

 

V. 보험 선택 방법

 

Insurance Information Institute (I.I.I.)(www.iii.org)에 따르면 보험료, 회사 안정성,

써비스 그리고 편안함을 보험선택의 중요한 요소로 지적한다.

 

1. 보험료는 최소한 세군데 이상을 인터넷이나 전화로 견적을 내서 비교해 보아야

한다. 견적을 받을 때 보상범위에 대하여 자세히 문의하고 보다 정확한 정보를

제공하여 만든 것을 비교하는 것이 올바른 보험 선택 방법이다. 각 주의 Insurance

Department 에서 각 회사들의 보험약관에 대해 자세히 알아보는 것도 가능하다.

 

2. 안정성 역시 보험회사 재정상태를 점검하므로 보상 시 충분한 혜택을 받을 수

있는지 가늠하는 중요한 요소 중 하나이므로 여러 독립기관의 자료를 살펴보되

특별히 ambest.com , moodys.com, standardandpoor.com등을 참조하면 각 각

회사의 많은 정보를 접하게 된다.

 

3. 써비스는 보험 선택에서 가장 결정적인 역할을 하는데 보험회사와 에이젼트가

Claim때 신속하고 공정하며 효과적이어야한다. 본사나 대리점 직원이 적극적으로

손님을 위한 써비스를 제공한다면 장기간 신용하는 관계를 유지하게 된다.

 

4. 편안함과 친절함은 오랜 기간을 함께 할 관계의 시작이므로 반드시 점검해야

한다. 많은 경우 보험을 교체하는 이유가 클레임의 불만, 보험료의 급상승 또는

에이젼트와의 인간관계가 불편해 지기 때문이지 보험회사의 재정 상태 불안으로

교체하는 경우는 매우 드물다.

 

VI. 보험료 절약 방법

 

동일한 보상에 동일한 가격을 찾는 것은 현실적으로 불가능하다. 다만 보험

가입자의 형편에 맞는 것을 찾으며 필요 이상으로 보험료를 지불하는 것을 피하는

방법에는 다음과 같은 방법이 도움이 될것이다.

 

1. 주택/부동산감정서에서 주택/건물 재건축비용 이상으로 보험에 가입하지 안도록

노력한다. 여기에는 모게지와 연관이 있는 경우가 많은데 가능하면 융자금을 재건축

비용 이하로 유지하는 것이 보험금을 절약하는 한 가지 방법이 되겠다. 보험회사에

따라 계산 방법이 다르기 때문에 몇 군데를 의뢰하면 어느 정도 주택/건물 재건축

비용을 알 수 있습니다. 보험 약관에 재건축 보장(Replacement Guarantee)조항이

없다면 I추가 보상 조항(Extended Replacement Cost)이 있는 지를 살펴보면 된다.

물론 재건축 비용보다 훨씬 많은 융자를 할 경우는 따로Extended Replacement

Cost조항이 큰 의미가 없다.

 

2. 좋은 보험 기록을 유지하는 것이 또 하나의 방법이다. 현재 일리노이 주에서는

상용건물 보험과 달리 개인 주택의 클레임 기록은 일반인에게 공개되므로 다른 주택

보험 회사 또한 알게 된다는 것을 기억하여야한다. 소액의 클레임 조차도

보험회사를 이전할 때 좋지 못한 요소가 되며 때에 따라서는 거부되거나 심지어는

기존에 갖고 있는 주택 보험 회사로 부터 재계약이 거부되기까지 한다.

 

3. 크레딧을 잘 관리해야한다. 개인 혹은 회사의 크레딧이 보험을 가입하는데

약간의 관계를 갖고 있다. 최근 많은 보험 회사에서 개인 혹은 회사의 과거와 현재의

재정상태에 따라 할인 혜택을 차등해서 지급하고 있기 때문에 좋은 크레딧은 더

많은 할인 혜택을 받는데 중요한 요소로 작용한다.

 

4. 주택과 건물은 새것이 보험료가 낮으므로 같은 조건이라면 새로 건축한 것 혹은

전체를 다 개축한 것을 선택하면 보험료를 절약할 수 있다.

 

5. 이리노이에서 자주 있는 클레임 중 하나가 우박 피해다. 특별히 주택의 외벽을

Siding으로 마감한 것은 알루미늄 소재보다는 플라스틱 소재가 우박에 피해를 덜

받는다. 지붕은 일정 시간이 경과하면 반드시 교환하여야 하는 소모품이므로 새로

보수한 것이 보험료 절약에 도움이 된다.

 

6. 가장 많은 클레임 중 하나가 또한 하수도 역류로 지하실이 침수되는 것이다. 침수

경력이 있는 건물이나 주택은 주의해서 펌프와 하수구를 살펴야하며 가능하면

지하실이 없거나 꾸며지지 안은 건물은 별도로 지하실을 역류 피해 보상에서

제외하거나 필요한 만큼만 보험에 가입하면 불필요한 지출을 막을 수 있다.

 

7. 알람 설치는 보험료 절약은 물론 가족의 생명을 구할 수 있으므로 가능하면

설치를 하며 도난과 화재를 동시에 예방할 수있는 시스템이 좋다.

 

8. 보험료는 일년에 한번씩 완납하는 것이 보험료를 절약하는 방법이다. 매월

지불하는 경우 수수료나 이자가 부과되서 결국 가입자의 부담으로 돌아가게 된다.

 

9. 자동차 혹은 생명보험과 동일한 보험회사를 사용하면 추가 할인을 받을 수 있다.

가능하면 한 회사를 사용할 것을 권장한다.

 

10. 소방 시설이 잘 설비되 있는 도시가 보험료가 일반적으로 저렴하다.

 

11. 홍수 지역은 가능하면 피하는 것이 현명하다.

 

12. 주택과 상가가 함께있는 건물은 많은 보험 회사에서 기피하며 점점 보험에

가입하기 힘들어 질 가능성이 높다. 다시 한번 생각해 봐야 할 것이다.

 

13. 거주지역과 동 떨어진 곳에 있는 주택은 보험료가 높게 산정되거나 기피되는

경향이 있다. 범죄나 화재에 속수무책일 경우가 많으므로 피하는 것이 현명하다.

 

14. 소화전이 근처에 있는지 확인해야한다. 보험료 절약 이전에 가입이 거부될 수

있다.

 

15. 연장자가 주 가입자가 되면 할인 혜택을 주는 회사가 많다.

 

 

*주택 보증제(Home Warranty)

 

이것은 주택 보험에서 보호 받지 못하는 가전제품의 고장이나 마모를 수리 또는

교환해주는 제도이다. 간혹 자연 마모나 고장으로 주택 보험 회사에 보상 문의를

하는 경우가 있다. 주택 보험은 주로 건물 그 자체가 사고나 자연 재해로 부터 파손

되었을 때 이를 보상해주는 것으로 자연 마모나 고장은 이 범주에 속하지 않는다.

따라서 노약자만 사는  주택 혹은 오래된 주택을 구입할 때 물론 기계에 대해 전혀

손을 쓸 수 없는 경우 이런 문제가 발생 할 때 역시 보상 혹은 써비스를 신속하고

저렴하게 받을 수 있어 적극 추천한다. 종류에 따라 주택에 소속되있는 거의 모든

가전제품을 다 수리 대상이 되는 것도 찾을 수 있다. 하지만 대부분 기본적으로

보일러 히터 에어컨등을 중심으로 만들어졌다. 계약 기간은 1년이며 계속해서

연장이 가능하며 연 회비는 $200에서 $500까지 회사에 따라 두가지에서 다섯 가지

정도의 계획을 갖고 있다. 구입은 보험 전문인 혹은 부동산 중계인에게 문의 하면

되며 인터넷으로 플랜을 비교해 보는 것도 가능하지만 까다로운 절차 때문에 쉽지

않으며 주로 선택에 폭이 한정되 있다.